Metodologia
Como lemos a região e o imóvel.
Fontes, escala e limites antes de qualquer nota. Quando falta informação, mostramos “sem dados”.
A nota da região
A nota vai de 0 a 100 e compara as regiões (zonas e bairros) de uma mesma cidade. Ela combina quatro sinais:
| Sinal | Peso | Como entra |
|---|---|---|
| Lançamentos | 35% | Parcela de imóveis em lançamento ou em obras na região. |
| Preço por m² | 30% | Mediana do R$/m² da região, comparada com as outras da cidade. |
| Proximidade da praia | 20% | Distância em linha reta até a costa; mais perto, nota maior. |
| Temporada (estimativa) | 15% | Hospedagens e atrações no OpenStreetMap por km². Não é ocupação nem diária. |
- Cada sinal vira uma nota de 0 a 100 entre as regiões da cidade (do menor ao maior valor).
- Sinal sem dado é reponderado entre os demais; nunca vira zero.
- A nota só existe com pelo menos 3 regiões com anúncios na cidade. Sem isso, mostramos os números brutos.
- A classe (1 a 5, de “Muito baixa” a “Muito alta”) divide as regiões da cidade em cinco faixas pela posição na nota.
- Notas de cidades diferentes não são comparáveis. A nota é um índice de sinais, não uma previsão de retorno.
Preço por m² e comparáveis
O R$/m² mostrado é a mediana de unidades construídas com valor válido, entre R$ 1.500 e R$ 40.000 por m². Terrenos e valores fora da faixa não entram. O número de anúncios acompanha cada mediana: é uma amostra coletada, não um índice de mercado.
No painel Analisar, os comparáveis de um imóvel são da mesma cidade e da mesma tipologia, com quartos de mais ou menos 1 e área de mais ou menos 30%; a mesma região vem primeiro. Com menos de 3 comparáveis válidos, a posição não é calculada. “29% abaixo” descreve a posição na amostra, não é avaliação de preço.
Fontes e escala
| Dado | Fonte | Escala · período |
|---|---|---|
| Anúncios, preços e fotos | Andaza Imóveis, Chaves na Mão, Ibeda, INVEXO Lançamentos | Por imóvel · período: sem dados |
| Medianas de R$/m² | Calculadas sobre os anúncios acima | Por município e por região · período: sem dados |
| Limites das regiões, costa e pontos turísticos | OpenStreetMap | Por região e por local · período: sem dados |
Cada número no site leva à fonte. Quando o período não é publicado pela fonte, escrevemos “sem dados”; não usamos a data da nossa coleta no lugar.
Limites
- Ainda não estimamos renda de aluguel ou ocupação.
- Não prometemos retorno nem valorização.
- Localização aproximada (pela rua ou pelo bairro) aparece como ponto de atenção.
- Condomínio, IPTU e estágio aparecem como “sem dados” quando o anúncio não informa.